I+I Immobilieninvest CH - Eigentümerversammlungen in Coronazeiten & Hausverwaltungskosten

Vermietung Schweiz

Die in Coronazeiten schwierige Vermietung unserer neu erworbenen Wohnung in der Schweiz liegt nun schon einige Monate zurück. Die Umgebung wurde mittlerweile fertig gestaltet und letzte Arbeiten erledigt. Die Pflanzen sollten nun noch gut anwachsen und gedeihen, dann wird auch der Gesamteindruck der Anlage allen Ansprüchen gerecht werden.

 

Nicht ganz einfach war es mit der ersten Eigentümerversammlung, die aufgrund des Versammlungsverbotes lange nicht stattfinden konnte. Aufgeregte Emails gingen zwischen der Hausverwaltung und manchen Eigentümern hin und her, da man mit etlichen Entscheidungen und Geschäften, die nicht warten konnten, nicht immer gänzlich einverstanden war. Es konnte aber jeweils ein Kompromiss gefunden werden. Schlussendlich durfte dann die Versammlung unter entsprechenden Auflagen zu Abstand und Hygiene doch stattfinden. 

 

In der ersten Eigentümerversammlung wurden zahlreiche wichtige Entscheidungen gefällt. Praktisch alle Firmen, die technische Anlagen installiert haben, möchten heutzutage bevorzugt langfristige Serviceverträge abschliessen. Die Kosten sind oft hoch, obwohl in den ersten Jahren ja auch noch Garantien greifen. Hier ein paar Beispiele zu unseren Entscheidungen:

• Ein Konto für Zahlungen wurde bereits im Vorfeld eröffnet, dies konnte nicht aufgeschoben werden. Per Email einigten wir uns auf ein Konto bei der Aargauischen Kantonalbank. Vorteil: Diese Bank besitzt eine Staatsgarantie, die (hoffentlich) auch Beträge über der Einlagensicherung absichert. Durch zukünftige Rücklagen können ja im Laufe der Zeit durchaus höhere Beträge angespart werden.
• Der Abschluss der Versicherungen (Brand, Wasser usw.) war unproblematisch, man kann Angebote gut vergleichen und Offerten einholen. Auch dies wurde vorgezogen und per Email entschieden.
• Liftserviceabonnemente sind ärgerlich, teuer und kaum austauschbar. Man ist aus technischen Gründen quasi an den Lieferanten des Lifts gebunden.
• Für Heizung/Belüftung/Entfeuchtung usw. fanden sich einigermassen gute Angebote. Diese Dienstleistungen sind notwendig und werden hoffentlich akkurat erledigt. 
• Für Flachdach und Terrassen wurde ein Unterhaltsvertrag offeriert, der hauptsächlich optische Kontrollen und einfachste Reinigungen von Wassereinläufen umfasste. Ein Experte konnte uns aber aufklären, dass bei unserem Dachaufbau eine äusserliche optische Kontrolle nichts bringen würde um ein allfälliges Leck in der unten liegenden Abdichtung erkennen zu können. Und die Reinigungsarbeiten könnten wir einfach selbst erledigen. So spart man sich Kosten in Höhe von Tausenden von Franken.
• Hauswartung und der Unterhalt der Gartenanlage waren weitere grosse Kostenblöcke, die einvernehmlich entschieden wurden.
• Ein Erneuerungsfond wurde vorerst aufgeschoben. Da Garantien greifen, sollten in den ersten Jahren noch keine grossen Ausgaben für Erneuerungen anfallen. Ich vermute aber, dass man sich im nächsten Jahr auf Einzahlungen in einen Erneuerungsfond einigen wird.
• Ein Beisitzer, sozusagen ein Vertreter der Hauseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung, wurde benannt. Hätte sich niemand freiwillig gemeldet, so hätte die Verwaltung jemanden dazu bestimmt.

Stockwerkeigentum ist rechtlich eine enorm schwierige und komplexe Angelegenheit. Wer sich vertieft damit beschäftigen will, wie Stockwerkeigentum in der Schweiz funktioniert, kann sich hier umfangreiche Informationen und Dokumente dazu besorgen.

 

Beispielsweise kann man sich eine Musterhausordnung unter obigem Link besorgen.

 

Vermietung Deutschland

Unsere Münchner Wohnung ist schon ein Jahr länger stabil vermietet. Die Miete wurde auch in Coronazeiten pünktlich überwiesen.

 

Die erste Hauseigentümerversammlung konnte ich nicht besuchen. Die Versammlung im Folgejahr konnte coronabedingt nicht wie ursprünglich geplant stattfinden. Mittlerweile waren die Eigentümer auch mit der erstbeauftragten Hausverwaltung unzufrieden, da durch Umstrukturierungen und Personalabgänge die Servicequalität enorm litt. Eine Gruppe von Hauseigentümern beschloss, einen Wechsel der Verwaltung anzustreben und leitete entsprechende Massnahmen ein. Da eine ordentliche Versammlung immer noch nicht möglich war, musste die entscheidende Versammlung auf dem Vertreterweg ausgeführt werden. Das heisst der Vertreter der Eigentümer wurde dazu mit Vollmachten von fast allen Eigentümern ausgestattet und konnte auf einer kurzfristig einberufenen Versammlung die Hausverwaltung absetzen, eine neue Verwaltung einsetzen und noch einige weitere Geschäfte erledigen, die dadurch nötig wurden. Die ausserordentliche Kündigung der Hausverwaltung wurde durch finanzielle Unregelmässigkeiten möglich. Eine rechtliche Beratung im Hintergrund ist in solchen Fällen natürlich unabdingbar.

 

Die neue Hausverwaltung ist schon im Amt und hat einige wichtige Änderungen aufgegleist. Auch in kommunikativer Hinsicht scheint sie besser vorzugehen, dem ersten Eindruck nach.

 

Ein Wechsel der ersten Hausverwaltung nach ein oder zwei Jahren ist übrigens gar nicht unüblich. Die erste Hausverwaltung wird noch von der Verkäuferschaft beauftragt und hat oft ganz andere Zielsetzungen als die Eigentümergemeinschaft. Wir haben diesen Wechsel somit durchaus erwartet.

 

Vergleich der Hausverwaltungskosten

Ich habe mir zum Vergleich die jährlichen Kosten der Hausverwaltung in der Schweiz und in Deutschland angeschaut. Die Kosten sind pro Objekt angegeben, wobei ich dazu sagen muss, dass die Hausverwaltung in München fünf mal mehr Wohnungen umfasst als in der Schweiz. Sie haben somit einen Grössenvorteil.