I+I Tipps zum Verhandeln der Hypothek mit Schweizer Banken

Den Markt für Hypotheken überschwemmen derzeit Onlineangebote und neuartige Apps wie z.B. Valuu. So erscheint es einem zumindest, wenn man die Werbung im TV und Online betrachtet.

In Tat und Wahrheit werden die meisten Hypotheken immer noch bei den klassischen Banken abgeschlossen. Nicht jeder Neuerwerber einer Immobilie ist auf Rosen gebettet und kann einwandfreie Finanzen vorweisen. Bei komplexeren Projekten, anstehenden Renovationen und anderem wird man mit einer App an Grenzen stossen. Und auch im Alter muss man als Hypothekarnehmer auf Wohlwollen beim Finanzinstitut hoffen. Alle diese Kreise sind erstmal keine potenziellen Kunden für standardisierte Angebote und Hypotheken-Apps. Persönliche Verhandlung und Überzeugung ist dort weiter nötig. Die eigenen Qualitäten müssen positiv dargestellt werden.

Da bleibt dann eben nur das Gespräch und die Verhandlung mit der eigenen Hausbank und vielleicht noch mit zwei oder drei Konkurrenten. Aber auf was kommt es an? Der Bankmitarbeiter hat ja einen gewaltigen Wissens- und Erfahrungsvorsprung.

Shahram Shad von Moneypark hat in einem Artikel in der Aargauer Zeitung einige Geheimnisse gelüftet, die ich hier auszugsweise zusammenfassen will.

• Verhandelbar sind prinzipiell der Risikozuschlag und die Gewinnmarge der Bank, auch wenn man das im Gespräch vielleicht nicht präzise so benennen wird.
• Ein gutes Argument ist schon mal ein hoher Eigenkapitalanteil. Bei über 35% Eigenanteil kann man mit einem Zinsabschlag von bis zu 0.15 Prozentpunkten rechnen.
  Nur hapert es halt als Neuerwerber beim Eigenanteil oft noch.
• Ergibt die berechnete Belastung eine Tragbarkeit von unter 25%, werden weitere 0.05 bis 0.1 Zinsprozentpunkte abgeschlagen. Zur Übersicht hilft irgendein gängiger Tragbarkeitsrechner. Rechnet die angefragte Bank ein klein wenig ungünstiger, muss man hart verhandeln und am Ball bleiben!
• Hohe Hypotheken sind bei Banken beliebt. Mit einem Hypothekarvolumen von über einer Million kann man nochmals 0.05 Prozentpunkte günstiger wegkommen. Ebenfalls beliebt sind für die Bank weitere Geschäftsbeziehungen, die man einbringen kann. Dummerweise sind Wechselwillige oft in der besseren Position für Verhandlungen, die eigene Hausbank hat ja schon die Geschäfte vereinnahmt.
• Am Schluss der Verhandlung möglichst nicht drängen lassen, sondern eine schriftliche Offerte abwarten und vergleichen. Und ja, dieses nicht drängen lassen ist oft schwierig. Zumindest bei Eigenheimen ist der Markt recht eng und man muss sich schnell entscheiden, sonst kommt jemand anderer zum Zug bei guten Objekten.

Danke an Herrn Shad für seinen aufschlussreichen Artikel.

Einen weiteren Baustein für die Verhandlung hat Börsenexperte François Bloch, ebenfalls für die Aargauer Zeitung schreibend, beigesteuert. Er wies darauf hin, dass bei Festhypotheken die Zinskurve von fünf zu zehnjährigen Hypotheken nicht immer linear verläuft, sondern einen Sprung beim Übergang von neun zu zehn Jahren aufweist. Dies hat damit zu tun, dass Kunden oft glatte Zahlen als Laufzeit wünschen und sich die Zwischwerte nicht genau anschauen. Es kann somit - falls die Laufzeit nicht so eine grosse Rolle spielt - günstiger sein, neun statt zehn Jahre abzuschliessen.

Vielen Dank auch an Herrn Bloch für diese Beobachtung, die ich schon vor einigen Jahren bei meiner eigenen Hypothek bemerkt habe und somit konsequent für neun Jahre Festhypothek optiert habe.